クリニック開業時は、初めてでわからないことも多いものです。そのひとつが物件の契約に関すること。

いい物件が見付かれば、開業に先立って契約を結びたいのは当然ですが、その時点から家賃が発生するとなると、開業前で稼ぎがゼロだと支払いが困難な場合もあるでしょう。

そこで今回は、テナント契約にまつわる疑問を解消していきます。

賃貸借契約は大きく2パターンに分けられる

まず、賃貸借契約は「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の大きく2パターンに分けられます。

前者（普通建物賃貸借契約）は基本的に、賃貸借契約が自動的に更新されます。これに対して後者（定期建物賃貸借契約）は、契約において、「一定の契約期間」および「契約の更新がないこと」を定めなければなりません。

再契約の合意が成立した場合には再契約も可能ではありますが、一方で、

• 特約がない限り中途解約できない
• もしも中途解約しても残存契約期間分の賃貸料を支払う義務がある
• 特約があれば賃料減額を請求できない

などのデメリットもあります。

商業施設や医療モールのテナントは、定期建物賃貸借契約となっている場合が多いので、契約前にしっかり確認することが必要です。満期終了とともに契約が終了となると、それ以降も借りたい場合には新たに契約を結ぶ必要があるのでかなり手間がかかるのです。

上記を含んだデメリットおよびそれぞれのメリットは、下の表の通りです。

フリーレントとは？

フリーレントとは、入居後の一定期間、家賃が無料になることを指します。一般的には、賃貸借契約書に追加されたフリーレントに関する条件を守ることで、一定期間の家賃が無料になります。近年、アパートやマンションの契約条件においても使用されることがあるため、見聞きした経験がある人は多いでしょう。

家賃が無料になる期間は物件によってさまざまですが、契約期間が2年であれば3か月～6か月間が目安とされています。

この制度の目的としては、以下の2つが挙げられます。

• 早めに賃借人（借主）が決まることは賃貸人（貸主）にとってメリットである場合がある
• 家賃を下げて募集すると、他の階などの賃借人（ほかの借主）から不満が出やすいので、それを避けるため

通常のテナント契約においては、契約時に、契約月とその翌月の2か月分を「前家賃」として納めておくことが必要だとされていますが、入居が月の途中からの場合は、日割り計算で初月分を払うことになります。

しかし、クリニックの場合、勤務先を退職してから開業するまでには数か月の期間を要するのが一般的。いい物件が見付かったからと早めに押さえると、物件を使用していないのに家賃だけ払い続けることになりかねません。

これを最低限に抑えるために活用したいのが、一定期間の家賃が無料の「フリーレント」希望を申し出ることなのです。

フリーレント活用時の注意点（共益費について）

クリニック開業時、ぜひ活用したいフリーレント制度ですが、いくつか注意点もあります。その１つが「共益費」についてです。

テナントを借りると、家賃以外に、共用部分および共用施設の施設管理にかかる費用として「共益費」の支払い義務が発生します。

この共益費は、テナント内のエレベーターやロビーなどの共用部分や受電設備、消防設備といった共用施設、室内の空調機などを管理に使用するものです。ですので、テナントによっても差があります。

この共益費は、残念ながら共益費はフリーレントの対象にはなりません。そのため、賃貸人にフリーレントを承諾してもらえた場合も、共益費は支払う必要があります。

共益費以外に最初に必要なものは？

フリーレントの特約を結ぶにあたっては、賃貸借契約書への調印、保証金の預託が必要です。

加えて、物件の仮押さえのためには「手付金」も必要です。手付金の額は敷金（保証金）の1～2割相当が相場とされています。

また、手付金は、万が一、契約を結んだ後にもっといい物件が出てきて入居を辞めた場合にも戻ってはこないので注意が必要です。

賃貸に関して損をしないためにも、賃貸借契約に関する知識を早めにストックしておこう

フリーレントを活用することによる金銭的メリットはかなりのものですが、なかには、さらに共益費や敷金の減額を交渉しているクリニックも存在します。

賃借人によっては交渉を嫌がることもあるので、相手を見極めるコツや上手な交渉方法を身につけておくに越したことはありませんが、そうした術に関しても早めに心得ておくことが役立つでしょう。

開業医の先輩たちのブログやSNSを見ると、交渉のコツに関する発信などもあるので、これから開業を検討している人は意識してチェックしてみてはいかがですか？

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